サブリース相談事例
TESキャピタルへ寄せられたサブリース相談を、解約、賃料改定、管理変更、原状回復、保有、売却などのテーマ別に掲載しています。各事例では、確認した資料、主要な数字、現在の状況を明記しています。
※個人・物件を特定できないよう、一部を調整しています。
解約拒否・違約金・契約終了
解約拒否・違約金・契約終了
1か月分で即時解約の条項があっても断られた事例
「賃料1か月分で即時解約」と読める条項がある一方、会社は借地借家法を理由に別の見解を示しました。条項の法的評価を弁護士確認事項とし、経済条件と分けて整理した事例です。
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解約条件が賃料20か月分｜2物件の価格差560万円・240万円を比較
同じ会社、同じ「賃料20か月分」の条件でも、契約終了を仮定した査定差（TES試算）は約560万円と約240万円に分かれました。2物件を物件別に判断した事例です。
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電話説明と契約書が不一致｜サブリース終了条件を整理した事例
電話では直接契約への切替えに前向きな説明があった一方、契約書には正当事由や6か月分相当の負担が記載されていました。口頭説明と書面を分け、会社へ確認する項目を整理した事例です。
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解約を断られた後、保証賃料と売却条件を比較した事例
解約に応じてもらえない状況で、手元の覚書から原契約・重要事項説明書の有無を整理し、保証賃料の見直し可能性と契約付き売却の条件を別々に比較した事例です。
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借地借家法を理由に解約を断られた後、収支と選択肢を整理
書面で契約終了を申し入れた後、借地借家法を理由に断られた事例。法的論点は弁護士へ確認する事項として分け、保証賃料・収支・保有・契約付き売却の条件を整理しました。
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事例1：違約金約300万円の提示から、約3分の1になったとの結果報告
相談時に約300万円の違約金が提示され、契約書、提示された費用項目、収支、保有・売却の選択肢を整理しました。その後、相談者から約3分の1の条件になったとの結果報告を受けた事例です。
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賃料改定・更新
保証賃料1万円増額の提示｜相場と更新条件を確認した事例
保証賃料が1万円上がる提案でも、相場との比較が必要です。約8.4万円から9.4万円への提示を、周辺査定（約9万〜9.5万円）と契約期間・更新条件・終了条件から整理した事例です。
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サブリース自動更新前に確認した契約期間・終了条件・賃料改定
2年間の自動更新前に、所有者が受け取る借上げ賃料（約9万円→約9.63万円）と入居者が支払う転貸賃料の改定、契約期間、終了条件を分けて整理した事例です。
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更新書類への署名前に確認した3項目｜相場・履歴・契約条件
更新時に求められた重要事項説明書と変更契約書へ署名する前に、周辺相場との差、過去の賃料改定履歴、今回の契約条件の3点を会社へ確認する項目として整理した事例です。
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同じ建物の募集賃料が保証賃料より2万円以上高かった事例
同じ建物の別住戸が、自分の受取額約6.8万円より2万円以上高い総額約9.1万円で募集されていました。募集額と成約額・転貸賃料を区別し、会社へ確認する順序を整理した事例です。
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事例2：3室一律15〜20％の減額通知から、2室維持・1室5％減額との結果報告
3室一律15〜20％の賃料減額通知に対し、物件ごとの保証賃料、入居者賃料、周辺賃料、年間収支への影響を整理。相談者から2室維持・1室のみ5％減額との結果報告を受けた事例です。
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事例4：35年家賃保証の説明を確認し、現行賃料を3年間維持との結果報告
営業時の「35年家賃保証」の説明と契約書の賃料改定条件を確認し、収支への影響を整理。相談者から現行賃料を3年間維持する条件になったとの結果報告を受けた事例です。
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管理変更・原状回復費
サブリース物件の原状回復費13万円｜契約書と見積内訳を整理
退去後に届いた原状回復工事の見積は約21万円、うち約13万円が貸主負担とされていました。支払前に工事項目と契約書の費用負担を対応づけ、継続と売却を比較した事例です。
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サブリース・一般管理・相場賃料を比較｜6.6万円・7万円・8.1万円
同じ部屋でも契約形態で受取額は変わります。旧サブリース6.6万円・新サブリース案7万円・周辺査定8.1万円の3つの数字を、空室負担と契約期間・終了条件まで含めて比較した事例です。
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赤字収支・保有・売却
サブリースを解約せず、次回賃料改定まで保有を選んだ事例
解約を急がず、保証賃料1万円の差が収益還元の理論価格へ与える影響（TES試算で約305万円）を確認し、次回の賃料改定まで保有する判断基準を整理した事例です。
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購入直後のサブリース物件｜売却で600万〜700万円の持ち出し見込み
購入直後から赤字の物件を契約付きで売ると、残債約2,955万円に対し、売却費用前でも約600万〜700万円の持ち出し見込み（TES査定）でした。損失額を測ってから選択肢を比較した事例です。
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月1万3千円の赤字｜契約満了時の選択肢と必要資料を整理
入居中でも月約1.3万円の赤字が続く物件で、契約満了時の自己・親族利用、一般管理への変更、契約付き売却、保有継続を同じ時点の数字で比較し、必要資料を整理した事例です。
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売却中に保証賃料の減額を示唆｜賃料証明と売却条件を整理
売却中に管理会社から保証賃料の減額を示唆され、買い手から賃料継続の証明を求められました。賃料証明の取得条件と価格条件（希望価格との差約100万円）を同じ前提で整理した事例です。
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事例3：売却方法を比較し、実際の売却手取りに約150万円の差
サブリース契約付きのまま売却する場合と、契約を終了して売却する場合を比較し、売却実行後、実際の売却手取りに約150万円の差が生じた事例です。
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再構成ケース（特定の一案件ではありません）
複数の相談から整理したサブリースのよくあるケース
賃料数か月分の提示、売却前の契約確認、一般管理への変更、説明賃料と保証賃料の相違、自己利用、資料不足、双方6か月前通知条項の7ケースを、確認する資料と未確認事項に分けて掲載しています。
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