事例2：3室一律15〜20％の減額通知から、2室維持・1室5％減額との結果報告
横浜市・川崎市のワンルームマンション3室を保有する所有者から、サブリース会社より3室一括で15〜20％の賃料減額を通知された、という相談です。このまま受け入れると、年間収入の減少だけでなく、将来の売却時にも収益低下を理由に価格面で不利になるおそれがありました。相談時には、次の3点を整理しました。
相談時に整理した主な論点
- 「3室まとめて一律減額」という通知内容と、物件ごとの条件の違い
ワンルームマンションは、同じ所有者が複数室を保有していても、立地、築年数、駅距離、募集状況によって賃料の水準は変わります。3室に同じ割合の減額を適用する根拠が示されているかを、通知書と賃料改定条項から整理しました。 - 部屋ごとの保証賃料・入居者賃料・周辺賃料
周辺の募集賃料、成約事例、稼働状況を部屋単位で一覧にし、部屋ごとに保証賃料との差がどの程度あるかを整理しました。抽象的な議論ではなく、部屋ごとの資料をそろえることで、所有者がサブリース会社と協議する際の材料になります。 - 一律減額を受け入れた場合と、部屋ごとに条件が異なる場合の年間収支
減額後の年間収支と、保有継続・一般管理への変更・売却への影響を比較しました。減額請求の法的効力や適正賃料に関する判断は、弁護士等へ確認する論点として分けています。
確認できた結果
2室は現行賃料を維持1室のみ5％減額相談者からの結果報告
一括の賃料減額通知を受け取ったときに確認するポイント
サブリース会社から複数戸まとめて賃料減額を通知されると、「会社が言うなら仕方ない」と受け入れてしまう方が少なくありません。ですが、ワンルームマンションは、同じ所有者が持っていても、部屋ごとに立地、需要、募集状況が異なります。
賃料の妥当性は本来、一室ごとに確認するものです。まとめて一律に減額されている場合は、通知書に部屋ごとの根拠が示されているか、賃料改定条項の要件を満たしているかを確認します。部屋ごとに周辺賃料や稼働状況を並べると、「この部屋は維持を求める余地がある」「この部屋は一部調整が妥当」といった整理ができます。
一括減額通知をそのまま受け入れると、毎月の収入が下がるだけでなく、将来の売却時にも収益低下を理由に不利な条件を提示されやすくなります。通知が届いた時点で、回答期限・適用開始日を確認し、まずは部屋ごとに資料を整理することが重要です。