h

faq

よくあるご質問（FAQ）

株式会社TESキャピタルに寄せられるよくあるご質問をまとめました。サービスごとの詳しいご質問は、各サービスページのFAQもあわせてご覧ください。

会社について

Q. TESキャピタルはどのような会社ですか？

株式会社TESキャピタルは、東京都港区芝大門に本社を置く不動産会社です。中古マンションの販売、不動産管理、中古物件の再生（リノベーション）、投資サポート、サブリース契約に関するご相談などを行っています。営業時間は10:00〜17:00、定休日は水・土・日・祝日、年末年始、夏季休業です。宅地建物取引業免許番号は東京都知事（2）第100862号です。

Q. TESキャピタルの強みは何ですか？

不動産の販売・管理・再生をワンストップで対応できる体制が強みです。内装工事のスキル・資格を持つスタッフが常駐しているため、修繕やメンテナンスのコストを抑えることが可能です。また、投資用不動産の売却・運用改善・出口戦略まで一貫してご提案しています。

Q. 対応エリアはどこですか？

関東エリア（東京・神奈川・千葉・埼玉）、関西エリア（大阪・京都・兵庫）、福岡エリアで不動産の販売・管理サービスを展開しています。海外ではドバイの不動産投資にも対応しております。サブリースに関するご相談は全国から承っております。

Q. どんな方が相談していますか？

投資用マンションの売却や運用改善を検討されているオーナー様、サブリース契約のトラブルでお悩みの方、不動産投資をこれから始めたい方など、幅広い方からご相談をいただいています。法人・個人いずれのお客様にも対応しております。

ご相談・お問い合わせについて

Q. 初回相談は無料ですか？

はい、初回のご相談は無料です。お電話（03-6880-9232）またはメールフォームよりお気軽にお問い合わせください。

Q. オンライン相談はできますか？

はい、オンラインでのご相談にも対応しております。ご来社が難しい場合でも、お電話やビデオ通話を通じてご相談いただけます。まずはお問い合わせフォームまたはお電話にてご連絡ください。

Q. 営業時間と定休日を教えてください。

営業時間は10:00〜17:00です。水・土・日・祝日が定休日となります。年末年始・夏季休業やイベント参加時は不定休となる場合がございますので、事前にご連絡いただけると確実です。

Q. 問い合わせ後の流れを教えてください。

お問い合わせいただいた後、担当者よりご連絡いたします。ご相談内容をお伺いしたうえで、必要に応じて面談やオンラインミーティングを設定し、具体的なご提案に進みます。

Q. 宅建免許番号と所属団体を教えてください。

宅地建物取引業免許番号は東京都知事（2）第100862号です。公益社団法人全日本不動産協会に所属しています。

サービス別のよくあるご質問

各サービスに関する詳しいご質問は、以下のページでご案内しています。

上記以外のご質問がございましたら、お問い合わせフォームまたはお電話（03-6880-9232）よりお気軽にご連絡ください。

売却・費用・税金について

Q. 投資用不動産を売るべきタイミングはいつですか？

売却タイミングを判断する主な指標は「築年数」「キャッシュフロー」「含み益」「金利動向」の4つです。一般的に、①築10〜15年で大規模修繕前、②管理費・修繕積立金の値上げで収支が悪化し始めた時期、③含み益がある状態（残債＜査定額）、④金利上昇局面で買い手の購買力が落ちる前、のいずれかが重なるタイミングが売り時の目安です。ただし、最適なタイミングは物件の立地・築年数・ローン残高・保有期間（税率の変わる5年超かどうか）によって異なります。TESキャピタルでは個別の収支シミュレーションをもとに、売却と継続保有のどちらが有利かを無料でご診断します。

Q. 毎月赤字が続いている物件は、売るべきですか？持ち続けるべきですか？

赤字の原因によって判断が変わります。原因が「サブリース手数料の過大」や「管理会社の変更で改善できる管理コスト」であれば、まず運用改善を検討します。一方、「空室リスクの高い立地」「大規模修繕が迫っている築古物件」「金利上昇でローン返済額が増加している」場合は、損失が膨らむ前に売却を検討する価値があります。重要なのは「毎月の赤字額×保有継続年数」と「売却損（残債超過額）」を比較し、損切りのほうが総損失を抑えられるかどうかを数字で判断することです。TESキャピタルでは収支シミュレーションを通じて、客観的な判断材料をご提供しています。

Q. 投資用不動産を売却するとき、どんな費用がかかりますか？

売却時の主な費用は以下のとおりです。①仲介手数料：売却価格の3%＋6万円（税別）が上限。3,000万円の物件なら最大96万円。②印紙税：売買契約書に貼付する税金。3,000万円なら1万円。③抵当権抹消登記費用：ローン完済に伴う登記費用で、司法書士報酬を含め2〜3万円程度。④譲渡所得税：売却益が出た場合に課税（下記参照）。⑤繰上げ返済手数料：金融機関によって異なりますが、変動金利型ローンの場合は無料のケースも多いです。費用の合計は物件価格や条件によって変わりますので、売却前に概算をご確認ください。

Q. 売却益に税金はかかりますか？所有期間で税率は変わりますか？

はい、売却益（譲渡所得）には税金がかかります。税率は「売却した年の1月1日時点での所有期間」によって大きく異なります。所有期間が5年以下の「短期譲渡」は税率39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）、5年超の「長期譲渡」は税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）です。たとえば300万円の譲渡益が出た場合、短期では約119万円、長期では約61万円の税負担となり、差額は約58万円にのぼります。そのため、売却タイミングが「5年の壁」をまたぐかどうかは非常に重要です。なお、居住用ではない投資用不動産には3,000万円特別控除は適用されません。

Q. ローンが残っている投資用物件でも売却できますか？

はい、売却できます。売却価格がローン残債を上回る場合（アンダーローン）は、売却代金でローンを完済し、残額を受け取ることができます。一方、売却価格がローン残債を下回る場合（オーバーローン）は、不足分を自己資金で補填して完済する必要があります。オーバーローンで自己資金が用意できない場合は、「任意売却」という方法で金融機関と交渉しながら売却を進めるケースもあります。いずれの場合も、まず現在のローン残高と物件査定額を把握することが第一歩です。TESキャピタルでは無料査定相談を承っておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

相続・資産承継について

Q. 不動産を相続する場合、現金より相続税が安くなりますか？

一般的に、不動産は現金より相続税評価額が低くなる傾向があります。現金1億円はそのまま1億円として評価されますが、不動産は「路線価」による評価（時価の70〜80%が目安）となるため、評価額が圧縮されます。さらに、賃貸中の投資用不動産は「貸家建付地」として追加の評価減（借地権割合×借家権割合30%分）が適用され、場合によっては時価の50〜60%程度まで評価が下がることがあります。ただし、相続税の有利・不利は物件の種類・立地・借入の有無・相続人の数によって異なります。節税目的だけで不動産を購入することはリスクもありますので、専門家を交えた総合的な判断をお勧めします。

Q. 親の投資用不動産を相続しました。売るべきか、持ち続けるべきか、どう判断すればよいですか？

相続した投資用不動産の対処法は、主に「①そのまま保有して収益を得る」「②売却して現金化する」「③リフォームや管理見直しで収益改善してから売却する」の3択です。判断のポイントは、(1)現在の収益状況（家賃収入からローン・管理費を引いた手残り）、(2)築年数と今後の修繕コスト見通し、(3)相続税の納税資金が確保できているか、(4)共有相続人がいる場合の合意形成、の4点です。相続後3年10か月以内に売却すると「取得費加算の特例」が使える場合があり、譲渡所得税を大幅に抑えられるケースがあります。TESキャピタルでは相続不動産の売却・運用改善どちらの方向でもご相談を承っております。

Q. 生前に不動産を贈与するメリット・デメリットは何ですか？

生前贈与のメリットは、①相続財産を減らし将来の相続税を軽減できる、②賃貸収入を子世代に移転して所得分散ができる、③相続トラブル（遺産分割争い）を事前に防げる、の3点です。一方、デメリットとしては、①贈与税が発生する（基礎控除110万円を超える部分に10〜55%の課税）、②「相続時精算課税制度」を使えば2,500万円まで非課税ですが、相続発生時に相続財産に加算される、③不動産取得税・登記費用が発生する（相続より割高）、が挙げられます。2024年の税制改正により、相続前7年以内の贈与は相続財産に加算されるルールとなっています。生前贈与を検討する際は、税理士との連携をお勧めします。TESキャピタルでは不動産面からの整理・相談に対応しています。

各サービスの詳細ページ

各サービスの詳細・料金・実績については、以下のページでご確認いただけます。

上記のご質問以外にも、不動産に関するお悩みがございましたら、お問い合わせフォームまたはお電話（03-6880-9232）にてお気軽にご相談ください。初回相談は無料です。