事例1：違約金約300万円の提示から、約3分の1になったとの結果報告

「30年家賃保証」の営業説明を受けてワンルームマンション1室を購入した所有者から、契約から5年目に賃料の20％減額を通知され、解除を申し出たところ違約金として約300万円を提示された、という相談です。相談時には、次の3点を整理しました。

違約金約300万円の算定根拠と契約条項の対応

提示された金額が、契約書のどの条項・どの算定方法に基づくものかを整理しました。契約書に記載があっても、条項の内容、金額の根拠、契約締結時の説明内容は、支払義務の有無や条項の有効性として弁護士等へ確認すべき論点になります。
「30年家賃保証」という営業説明と、実際の契約内容の対応

所有者が購入を決めた前提となった営業説明と、契約書の賃料改定・解除・違約金に関する条項を対応表にし、どこに差があるかを整理しました。
違約金相当額を含めた選択肢ごとの収支

契約継続、合意解約、一般管理への変更、保有継続、売却の各選択肢について、違約金相当額の負担や解約後の収支、売却への影響を比較しました。

当初提示約300万円最終条件約3分の1相談者からの結果報告

サブリース解除を申し出た途端に高額な違約金を提示されると、多くの方は「契約書に書いてあるなら払うしかない」と考えてしまいます。ですが、提示された金額が契約書のどの条項・算定方法に基づくものか、契約時にどのような説明を受けていたかは、支払う前に確認しておく必要があります。

ポイントになるのは、契約書の条項だけではなく、契約時にどのような説明を受けていたか、そしてその説明と実際の契約内容にズレがないかです。特に「長期家賃保証」だけを強く打ち出して販売されていた場合は、解除条件や減額リスクの説明が十分だったかを、説明資料と契約書を並べて確認します。

提示額の根拠、契約時説明との対応、選択肢ごとの収支を整理したうえで、条項の有効性や支払義務の有無といった法的判断が必要な論点は分けて確認します。高額な提示を受けた時点で、確認せずに受け入れる必要はありません。