事例4：35年家賃保証の説明を確認し、現行賃料を3年間維持との結果報告

職場への電話営業をきっかけに新築ワンルームマンション1室を購入した所有者からの相談です。営業時には「35年家賃保証」と口頭で説明を受けていましたが、契約書には賃料改定や免責に関する条項が含まれており、購入後早期に賃料条件が変わるおそれがありました。相談時には、次の3点を整理しました。

営業説明と契約条項の差

購入時に「35年家賃保証」と説明されていた一方で、契約書には賃料改定条項や免責条項が入っていました。所有者の理解と契約内容の間にどのような差があるかを、説明資料と契約書の対応表にして整理しました。
契約締結前にどのような説明がされていたか

サブリース契約では、契約書の文言だけでなく、締結前の説明内容も重要です。長期保証を強調して販売されていた場合は、説明資料、提案書、収支シミュレーション、メール等の記録を集めて整理します。説明義務や契約の効力に関する判断は、弁護士等へ確認する論点として分けています。
現行賃料が維持される期間ごとの収支

無期限の維持を前提にするのではなく、現行賃料が一定期間維持された場合と、契約書どおりに改定された場合の収支を比較し、保有継続・条件見直し・売却への影響を整理しました。

現行賃料を3年間維持相談者からの結果報告

「35年家賃保証」と聞くと、多くの方は長期間にわたって安定した賃料収入が続くと考えます。ですが、実際の契約書を見ると、賃料改定条項や免責条項が入っているケースは少なくありません。つまり、営業で受けた印象と契約の中身が一致していないことがあります。

確認するのは、契約書に何が書いてあるかだけではなく、購入時にどのような説明を受け、その説明を前提に判断したかです。営業段階では「保証」が強調され、実際には将来の賃料見直しが可能な内容になっている場合、その差を説明資料と契約書で対応表にすることが、条件を確認する出発点になります。

特に新築ワンルームでは、購入直後に賃料条件が変わると、毎月の収支だけでなく、将来の売却時にも不利になりやすくなります。「保証と言われたから安心」と考えるのではなく、説明と契約内容にズレがないかを資料で確認することが重要です。