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サブリース解約・相談｜費用・違約金の目安と解決事例
サブリース契約でお困りではありませんか？
「サブリース契約を解約したいが、高額な違約金を請求された」「家賃の一方的な減額を通告された」「契約時の説明と実態が違う」——こうしたサブリース契約のトラブルは、年々増加しています。
国民生活センターへのサブリース関連の相談件数は年間数百件にのぼり、特にアパート・マンション経営の個人オーナー様が深刻な被害を受けるケースが後を絶ちません。
株式会社TESキャピタルでは、サブリース契約に関するご相談を専門的にお受けしています。私たちは物件の売り込みや押し売りは一切いたしません。まずはお客様のお話をじっくり伺い、安心できる環境の中で最適な解決策をご提案します。
サブリース解約にかかる費用の目安
サブリース契約の解約には、契約内容によってさまざまな費用が発生する場合があります。以下は一般的な費用の目安です。
ご相談料
TESキャピタルでは、初回のご相談は無料で承っております。LINEまたはお電話にてお気軽にご連絡ください。
サブリース解約時の一般的な費用
違約金：家賃の6か月分程度が一般的ですが、契約内容により異なります。ただし、借地借家法の規定により、正当事由がなければサブリース会社側から一方的に契約条件を変更することはできません。違約金の減額交渉が可能なケースも多くあります。
免責期間中の家賃負担：解約後の空室期間における家賃収入の減少については、事前にシミュレーションを行い、最適な解約タイミングをアドバイスいたします。
原状回復費用：サブリース会社から原状回復費用を請求されるケースがありますが、不当な請求が含まれている場合もあります。契約書の内容を確認し、適正な費用かどうかを精査いたします。
よくあるご相談（FAQ）
Q. サブリース契約は途中で解約できますか？
A. はい、解約は可能です。ただし、サブリース契約ではオーナー様が「貸主」、サブリース会社が「借主」となるため、借地借家法の保護を受ける場合があります。解約には正当事由が必要となるケースもありますが、契約内容や状況によって対応方法は異なります。TESキャピタルでは、お客様の契約書を確認したうえで、最適な解約方法をアドバイスいたします。
Q. サブリース会社から家賃を減額すると言われました。応じなければいけませんか？
A. 必ずしも応じる必要はありません。借地借家法第32条により、サブリース会社には賃料減額請求権がありますが、オーナー様にも正当な賃料を受け取る権利があります。市場の賃料相場や契約時の条件を踏まえ、減額が妥当かどうかを一緒に検討いたします。
Q. サブリース契約中の物件を売却することはできますか？
A. サブリース契約が付いた状態でも物件の売却は可能です。ただし、サブリース契約が残った状態での売却は買い手が限定される可能性があります。TESキャピタルでは、サブリース解約後の売却、契約付きでの売却、それぞれのメリット・デメリットをご説明し、お客様にとって最適な選択をサポートいたします。
Q. 契約書にない費用を請求されたのですが…
A. 契約書に記載のない費用については、支払い義務が生じない場合がほとんどです。実際に弊社にご相談いただいたお客様の中にも、退去時に契約書にない修繕費用を請求されたケースがありましたが、契約内容を精査した結果、当該費用は不要との結論に至りました。まずは契約書をお持ちのうえ、ご相談ください。
Q. 地方の物件でも相談できますか？
A. はい、全国対応しております。LINEやお電話でのご相談が可能ですので、遠方の方もお気軽にお問い合わせください。実際に北海道から九州まで、全国各地のオーナー様からご相談をいただいております。
サブリース解除・賃料減額交渉の解決事例
サブリース契約は、解除や条件見直しに成功すると、毎月の収支改善だけでなく、将来の売却条件や査定にも差が出ることがあります。ここでは、ワンルームマンション投資を中心に、実際にサブリース解除や賃料交渉によって不利益を抑えた事例をご紹介します。
※個人が特定されないよう、一部表現を調整しています。
事例1：違約金300万円の請求を大幅減額｜ワンルームマンション投資
ご相談者：40代男性（東京都）
物件：ワンルームマンション1室（都内）
状況：「30年家賃保証」をうたう営業トークを信じてワンルームマンション投資を始めたが、5年目にサブリース会社から賃料の20％減額を通知された。解除を申し出たところ、違約金として約300万円を請求された。
対応：契約書の内容を精査し、違約金条項の妥当性を法的観点から検証。サブリース新法（2020年施行）に基づく重要事項説明義務違反の可能性も指摘し、サブリース会社と交渉した。
結果：違約金は当初請求額の約3分の1まで減額。大きな損失を回避したうえで、今後の運用方針を立て直すことができた。
事例2：横浜・川崎のワンルーム3室、15〜20％の賃料減額通知を圧縮｜2室は据え置き、1室のみ5％減額で合意
ご相談者：50代男性（神奈川県）
物件：横浜市2室・川崎市1室のワンルームマンション
状況：保有する3室すべてについて、サブリース会社から一括で15〜20％の賃料減額を通知された。このまま受け入れると、年間収入の大幅な減少だけでなく、将来の売却時にも収益低下を理由に価格交渉で不利になるおそれがあった。
対応：各部屋ごとに、周辺の募集賃料、成約相場、稼働状況を整理し、「3室まとめて一律減額」とする根拠が乏しいことを明確化。物件ごとの収益性を示しながら、サブリース会社と個別に交渉した。
結果：2室は現行賃料を維持し、1室のみ5％減額で合意。3室全体の収益悪化を最小限に抑え、将来の売却時にも安値で見られにくい状態を維持できた。
事例3：ワンルームマンション2室のサブリース解除で毎月赤字を圧縮｜サブリース付きのままより約150万円有利に整理
ご相談者：節税目的で購入したオーナー様
物件：ワンルームマンション2室
状況：「家賃保証があるから安心」と説明を受けて購入したが、実際にはサブリース手数料、管理費、修繕積立金、ローン返済の負担が重なり、毎月の持ち出しが続いていた。保有を続けても赤字が膨らみ、売却するにもサブリース契約が足かせになっている状態だった。
対応：契約内容と月次収支を精査し、問題の中心が空室ではなくサブリース条件そのものにあることを整理。サブリース解除の交渉とあわせて、一般管理への切替や売却も見据えた出口戦略を同時に設計した。
結果：サブリース付きのまま整理する場合と比べて、約150万円有利な条件で着地。毎月の赤字も圧縮でき、損失の長期化を回避した。
事例4：「35年家賃保証」の説明と契約書のズレを是正｜新築ワンルームの現行賃料を3年間維持
ご相談者：30代男性
物件：新築ワンルームマンション1室
状況：職場への電話営業をきっかけに新築ワンルームマンションを購入。営業時には「35年家賃保証」と口頭で説明を受けていたが、実際の契約書には賃料改定や免責に関する条項が含まれており、購入後早期に収支が崩れるリスクを抱えていた。
対応：営業時の説明内容と契約書の文言を照合し、説明と契約内容の齟齬を整理。サブリース新法の観点も踏まえて、説明義務や契約締結過程の問題点を指摘しながら交渉した。
結果：現行賃料の3年間維持を実現。購入直後に賃料実績が崩れる事態を防ぎ、保有継続だけでなく、将来の売却時に不利な評価を受けにくい状態を確保できた。
ご相談の流れ
STEP 1：お問い合わせ
LINEまたはお電話にてお気軽にご連絡ください。初回のご相談は無料です。
STEP 2：ヒアリング
お客様の状況やご希望を詳しくお伺いします。契約書をお持ちの場合はご準備ください。
STEP 3：契約書の精査・戦略提案
契約内容を専門的な観点から精査し、法的な問題点や交渉のポイントを整理。お客様の状況に最適な解決戦略をご提案いたします。
STEP 4：交渉・サポート
解約交渉、賃料減額への対抗、物件売却のご相談など、解決までしっかりフォローいたします。
TESキャピタルが選ばれる理由
押し売り・勧誘は一切なし：お客様の利益を最優先に考え、不要な物件紹介や営業行為は行いません。
LINEで気軽に相談：お忙しい方でもスムーズにやりとりできるよう、LINEでのご相談に対応しています。
迅速・的確な対応：不動産のプロフェッショナルが、お客様一人ひとりの状況に合わせた的確なアドバイスを迅速にお届けします。
解約後もトータルサポート：サブリース解約だけでなく、その後の物件運用（自主管理・管理委託・売却）まで一貫してサポートいたします。
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