借地借家法では、建物の賃貸借契約においてオーナー（貸主）側から解約するには「正当事由」が必要とされています。サブリース契約はオーナーが貸主・サブリース会社が借主となる賃貸借契約であるため、オーナー側から解約する場合、①6ヶ月以上前の解約通知、②正当事由（自己使用・建物老朽化・高度利用の必要性など）の両方が原則として必要です。一方、サブリース会社側からの解約（会社都合での契約終了）には正当事由は不要です。ただし、契約書の内容・特約条項・状況によって実際の対応は異なります。「正当事由がないから解約できない」と思い込む前に、まずはご相談ください。

サブリース会社が倒産した場合、サブリース契約は終了し、オーナーへの保証賃料の支払いも停止します。その後の対応として主に以下の2点が重要です。①入居者との直接契約への移行：サブリース会社と入居者の間には転貸借契約があるため、倒産後も入居者はすぐに退去する必要はありません。オーナーと入居者が直接賃貸借契約を締結し直すケースが一般的です。②預り敷金の扱い：サブリース会社が入居者から預かっていた敷金は、倒産手続きの中で返還されない可能性があります。将来的なトラブルを防ぐためにも、サブリース会社の財務状況や敷金の管理方法は事前に確認しておくことをお勧めします。倒産後の対応に不安がある場合は、弊社にご相談ください。

「30年家賃保証」という言葉は広く使われていますが、多くのオーナー様が誤解されているポイントがあります。契約上「30年間契約が継続する」ことは保証されていても、「30年間同額の家賃が保証される」わけではありません。借地借家法第32条に基づき、サブリース会社には定期的な賃料減額請求権があり、実際には2〜5年ごとに賃料の見直し交渉が行われるケースがほとんどです。契約書で確認すべき主な条項は、①賃料改定の時期と条件、②解約通知期間と違約金の有無、③免責事項（空室・滅失・建替えなど）の3点です。「保証されている」という言葉を鵜呑みにせず、契約内容を弊社と一緒に精査されることをお勧めします。

サブリース契約が付いたまま物件を売却することは可能ですが、売却価格と流動性の両面で影響が出ます。価格面では、サブリース賃料（保証賃料）が市場賃料より低く設定されているケースが多いため、見かけの表面利回りが悪化し、査定額が下がる傾向があります。目安として、同条件のサブリースなし物件と比較して5〜15%程度の価格差が生じるケースもあります。流動性面では、サブリース契約を引き継ぐ条件となるため、買い手が限定されやすく、売却に時間がかかる場合があります。一方、サブリースを解約してから売却すれば、実勢の賃料で利回りが計算されるため買い手の幅が広がります。解約後売却・契約付き売却のどちらが有利かはケースバイケースですので、まずは弊社に査定をご依頼ください。