日本の家の買い方は、これから変わる｜「いくらで買えるか」より「次の暮らしにつながるか」

本記事には、住宅購入の考え方を分かりやすくお伝えするため、架空の家族の物語（STORY）を含めています。登場する人物・会話・物件はすべてフィクションであり、実在の人物や当社のお客様の事例ではありません。

家族が増えても困らない広さ。子育てに適した環境。長く安心して暮らせる建物。住宅購入を考えるとき、将来を見据えて条件を揃えようとするのは自然なことです。

しかし、まだ確定していない将来の希望まで、最初の一軒ですべて満たそうとすると、今の家計に大きな負担がかかることがあります。

一方で、予算を優先して購入したものの、家族や仕事の事情が変わったときに、住み替えの資金を確保できない。そうした事態も避けたいところです。

森さん夫婦のように迷ったとき、もう一つ考えておきたい問いがあります。

「10年後、暮らしが変わったとき、この家から次の住まいへ移れるだろうか。」

不動産の資産性は、投資家だけが考えるものではありません。子どもの成長に合わせて部屋を増やす。転職先の近くへ引っ越す。親の近くに住む。老後は管理しやすい住まいへ移る。そのための資金を残せるかという、自分と家族の生活に直結する問題です。

TESキャピタルは、日本の住宅購入においても、「最初から一生の家を決める」だけでなく、「人生に合わせて住まいと資産を引き継ぐ」買い方が、これまで以上に重要になると考えています。

貯金を増やしても、買いたい家が遠のくことがある

「もう少し頭金が貯まってから買おう。」これは、家計の安全性を高めるための合理的な判断です。ただし、住宅価格が上昇する環境では、貯金が増えた分だけ購入しやすくなるとは限りません。

森さん夫婦の例のように、希望する住宅の価格が5,000万円から6,000万円になったとします。その間に頭金を300万円増やせても、価格は1,000万円上がっています。ほかの条件が同じなら、購入に必要な借入額は、以前より700万円増える計算です。

これは仮定の例ですが、住宅価格の上昇が購入計画を変えていることは、実際の調査にも表れています。

住宅金融支援機構の2026年1月調査では、2025年4〜9月に住宅ローンを借り入れた回答者1,237人のうち、63.1％が、物価高や住宅価格高騰によって住宅取得計画に変化があったと回答しています。変更内容には、住宅ローンの増額、購入エリア、広さや築年数の見直しなどが含まれます。^※1

もちろん、だからといって購入を急ぐべきだという話ではありません。考えたいのは、「理想の条件がすべて揃うまで待つ」以外にも、住宅を取得する道筋があるということです。

今の生活に合い、将来の売却も見込める住宅を取得して、そこに蓄積した資産を次の家に使う。

この考え方を理解する手がかりが、海外の住宅購入にあります。

海外では、今の家に蓄積した資産を、次の家へ引き継ぐ

英国では、住宅の取得や住み替えを段階的に捉える「Property Ladder（プロパティ・ラダー）」という言葉が使われています。日本語では「住宅の梯子」と表現できます。

考え方を単純化すると、最初は自分たちの生活と予算に合う住宅を購入し、家族構成や収入が変わったら、その住宅を売却して次の家へ移る。子どもが独立した後は、より小さく管理しやすい住宅へ住み替える、といった流れです。

ここで重要なのは、エマの言葉のとおり、毎回、頭金をゼロから貯め直すわけではないという点です。今の住宅を売却し、残っている住宅ローンを返済する。その後に残る資金を、次の住宅の購入に使います。

この土台になるのが、「住宅の自己資本」です。

自己資本は、値上がり益だけを意味しません。最初に入れた頭金や、返済によって減った借金も含まれます。住宅価格が横ばいでも、元本返済が進めば自己資本は増えます。反対に、価格が下がれば、その分は減少します。

米国でも、住宅を既に所有している購入者と、初めて購入する人では、用意する自己資金に違いがあります。全米リアルター協会（NAR）の2025年調査では、購入価格に対する頭金割合の中央値は、初回購入者が10％、購入経験者が23％でした。同協会は、住宅に大きな自己資本を持つ購入者が、より多くの頭金や現金購入資金を用意していると報告しています。^※2

海外から学ぶべきなのは、「何回も家を売買すれば得をする」という発想ではありません。

住んでいる間に形成された自己資本を、次の暮らしに持ち運ぶ。

これが、住み替えを資産形成と結びつける基本的な仕組みです。

5,000万円の家を買った後、次の家にいくら使えるか

ご自身の住宅購入に置き換えて考えてみましょう。

5,000万円の住宅を、頭金500万円、住宅ローン4,500万円で購入したとします。その後に返済が進み、住み替えを検討する時点で、ローン残高が3,500万円になっていたと仮定します。売却諸費用を200万円と置くと、売却価格によって手元に残る資金は次のように変わります。

※仕組みを説明するための仮定であり、将来価格や費用の予測ではありません。手元資金は譲渡所得税が発生する場合の税額を差し引く前の金額です。実際のローン残高は借入条件や返済状況によって異なります。

注目したいのは、値上がりしたケースだけではありません。購入時と同じ5,000万円で売れた場合でも、この例では1,300万円が残ります。

ただし、「1,300万円儲かった」という意味ではありません。最初に入れた頭金500万円と、その後に返済した元本1,000万円から、売却諸費用200万円を引いた金額です。別に、購入時の諸費用や保有中の利息、税金、維持費も負担しています。

それでも、この資金を次の住宅へ引き継げることには意味があります。別に貯めていた預貯金と組み合わせれば、次の借入額を抑えたり、住み替え先の選択肢を増やしたりできます。

一方、価格が下落していれば、残る資金は少なくなります。売却代金でローンと諸費用を賄えなければ、手持ち資金などで不足分を補う必要も生じます。

つまり、購入時に考えるべきなのは、月々の返済だけではありません。

「この家に住んだ後、次の生活へどれだけ資金を引き継げるか」までが、住宅購入の資金計画です。

日本でも、「最初の家」と「最終的に住みたい家」を分けて考える

日本の住宅価格を、「築年数が経てば、どの家も同じように下がる」と捉えることはできません。

国土交通省の不動産価格指数では、2010年平均を100とした2025年12月の全国の指数は、戸建住宅が121.9、マンション（区分所有）が225.1でした。これは市場の価格動向を示す指数であり、個々の住宅が同じ割合で値上がりしたという意味ではありませんが、住宅の種類によって動きが大きく異なることが分かります。^※3

だからこそ、「日本の住宅は資産にならない」と決めつけることも、「マンションなら買えば上がる」と考えることも適切ではありません。必要なのは、どの地域の、どの住宅を、いくらで買うかを見極めることです。

森さん夫婦のように、今は夫婦二人で、数年後の家族構成はまだ決まっていないとします。将来のために広い住宅を購入する方法もありますが、今の生活に合うコンパクトな住宅を取得し、必要になった段階で住み替える方法も比較できます。

ただし、最初の住宅は「安ければ何でもよい」わけではありません。価格だけを理由に選んでも、将来の買い手を見込みにくければ、次の住宅へつながらない可能性があります。反対に、資産性を重視するあまり、生活に合わない住宅や、無理な借入れが必要な住宅を選ぶのも本末転倒です。

今の自分たちが暮らしやすく、将来の買い手にとっても選ぶ理由がある。

この二つを両立できるかが、住み替えを見据えた住宅選びの中心になります。

私たちは、日本全国が一律に海外と同じ買い方へ変わるとは考えていません。需要が持続し、中古住宅の売買が機能する地域や物件ほど、この考え方を取り入れる意味が大きくなると見ています。

これから家を買う人が、確認したい三つのこと

1．「自分が住みたい理由」と「次の人が買いたい理由」はあるか

日当たり、間取り、眺望、内装。自分の好みは、住まい選びで大切な要素です。そこに、「将来、この住宅を買うのはどのような人か」という視点を加えてみてください。

通勤の利便性を重視する単身者なのか。子育て環境を求める家族なのか。近隣から住み替える夫婦なのか。その人にとって、立地や広さ、価格、維持費に納得できる理由があるでしょうか。

購入時には、周辺で売り出されている価格だけでなく、比較できる住宅が実際にいくらで成約しているのかも確認したいところです。

自分の満足度だけでなく、次の買い手の予算と選択理由まで考える。これが、将来の売却可能性を検討する出発点です。

2．毎月の支払いに、将来の生活を圧迫する無理がないか

購入できる金額と、生活を崩さずに持ち続けられる金額は違います。

住宅ローンのほかに、税金、保険、修繕費などを含めて考える必要があります。マンションであれば、管理費と修繕積立金の現在額だけでなく、将来の増額予定や長期修繕計画も確認します。

教育費が増えたとき、育児や介護で働き方を変えたときにも、家計は維持できるでしょうか。彩さんが電車の中で感じた不安は、まさにこの点でした。

変動金利を選ぶなら、金利が上がった場合の負担も試算しておくべきです。住宅金融支援機構の2026年1月調査では、回答者の75.0％が変動型を利用していました。^※1 物価が上がることと、自分の所得が増えて返済が楽になることは同じではありません。

将来の売却を考える場合でも、まず必要なのは、売りたい時期まで無理なく保有できる家計です。

3．値上がりしなくても、次の行動を選べるか

「このエリアは上がるはずだから、多少無理をしても大丈夫。」

この前提に頼らなければ成立しない購入計画は、慎重に見直す必要があります。購入前に、将来価格が横ばいの場合と、下落した場合の両方で、売却後の手元資金を確認しておきましょう。森さん夫婦がダイニングテーブルで三つのパターンを並べたのは、まさにこの作業です。

その際には、売却予定時点のローン残高も必要です。同じ借入額・金利なら、返済期間を長くするほど月々の負担は抑えられますが、一定期間後に残る借金は多くなります。

また、次の住宅を購入する時点では、年齢や収入、家族の支出が今と変わっているかもしれません。

今の住宅を売れることと、希望する次の住宅を買えることは、別の問題です。

売却後の資金と、次の購入費用、無理なく返せる借入額を一緒に確認することが欠かせません。

既に家を持っている人は、「値上がり額」より「次の家との価格差」を見る

現在の自宅が値上がりしていると、住み替えやすくなったように感じるかもしれません。しかし、次に買いたい住宅も値上がりしていれば、必ずしもそうとは限りません。

例えば、自宅が5,000万円、住み替えたい住宅が8,000万円だったとします。両方が20％値上がりすると、自宅は6,000万円、次の住宅は9,600万円になります。自宅は1,000万円値上がりしていますが、両者の価格差は3,000万円から3,600万円へ広がっています。

この仮定では、自宅を持っていることで次の住宅の値上がりを一部相殺できますが、追加で必要な資金は増えています。

したがって、住み替えを考えるときは、「自宅がいくら高く売れるか」だけでなく、「売却後の資金で、次にどのような暮らしを実現できるか」を見る必要があります。

まだ売却を決めていなくても、現在の売却可能価格、ローン残高、住み替え先の価格帯を並べてみる。その確認だけでも、今の家に住み続けるか、数年後の住み替えを準備するかを考えやすくなります。

「住み続けたい」と「住み替えられない」は違う

気に入った家に長く住むことは、もちろん有力な選択です。住み替えを繰り返すことが、住宅購入の正解ではありません。

ただ、同じ家に暮らしていても、「ここが好きだから住み続ける」のと、「売ってもローンを返せないから移れない」のでは、状況が違います。これからの住宅選びで大切にしたいのは、その違いです。

子どもが成長したら広さを変えられる。仕事が変わったら住む場所を変えられる。老後は住まいの負担を小さくできる。そして、気に入っていれば、そのまま住み続けることもできる。

住宅の資産性を考える目的は、家を値上がり益のためだけに持つことではありません。暮らしが変わったときに、家族が必要な選択をできる状態をつくることです。

「一生住む家を、一度で選ぶ。」その考え方に、もう一つの選択肢を加えてみてください。

「今の暮らしに合う家を選び、次の暮らしにも資産を引き継ぐ。」

日本の家の買い方は、これから変わる。そこで問われるのは、何回家を買うかではなく、最初の購入からどこまで先を考えておくかです。

よくあるご質問

Q. 住み替えを前提にするなら、何年で売るのがよいのでしょうか。

一律に決められる年数はありません。家族構成や仕事の変化、ローン残高、売買費用、次の住宅の価格を合わせて判断します。「何年経ったら売る」と固定するより、生活が変わる節目に、保有継続と住み替えを比較する方法が考えられます。

Q. インフレの時代は、賃貸より購入の方が有利ですか。

必ずしもそうではありません。購入には利息、税金、維持費、売買費用がかかります。短期間で転居する可能性が高い場合や、購入によって生活予備資金が不足する場合は、賃貸を続ける選択も比較すべきです。「家賃と住宅ローンの月額」だけではなく、住む期間と総費用、手元に残す資金まで考える必要があります。

Q. 住み替えを見据えるなら、新築より中古を選ぶべきですか。

新築・中古だけで結論は出せません。中古住宅も検討対象に加えたうえで、立地、建物状態、管理・修繕、購入価格、将来の買い手を比較することが大切です。中古だから割安、新築だから売りにくいと決めつけず、個別の条件で判断します。

購入を決める前に、「次の暮らし」まで確認する

TESキャピタルでは、住宅購入前の資産性診断、候補物件のセカンドオピニオン、住み替えを見据えた住宅購入相談を通じて、購入条件や判断材料を整理しています。

購入候補の住宅がある方は、その物件の価格や管理状況と、今後の生活の希望を。既に住宅を所有している方は、ローン残高と住み替えに関する希望をお知らせください。

「買えるかどうか」の先にある、「買った後も、自分たちの暮らしを選べるか」を一緒に確認します。

この記事を書いた人

橋本裕介

不動産アナリスト・経済アナリスト／株式会社TESキャピタル 代表取締役CEO／宅地建物取引士

金利・為替・物価と不動産市場の関係を分析し、投資用不動産の保有判断、売却・出口戦略、サブリース契約の見直し、国内外の不動産市場に関する情報を発信している。

著書：『あなたをインフレ時代の勝者にする 投資初心者向け 日本の強みを活かした新・資産運用術』（彩流社）ほか

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