real-estate

不動産コラム

うっかりしてると税金が〇〇倍!?
空き家リスクを考える

うっかりしてると税金が〇〇倍!?空き家リスクを考える

いま日本全国で空き家を巡る問題が噴出しています。

その総数は年々増加しており、総務省の統計によると2018年時点で日本の空き家総数は846万戸、率にして13.6%を記録しました。

大相続時代の到来に伴い、今後も空き家の数は増加のトレンドを辿ると予想されます。

この記事を読んでいる人の中には、将来使わない実家を相続する予定の方や、すでに誰も住んでいない不動産の扱いに困っている、という方も多いのではないでしょうか?

今回の記事では、

『 空き家を空き家のまま放置するリスク 』

『 空き家との上手な付き合い方 』

などを深掘りして解説していきたいと思います。

うっかりしてると税金が〇〇倍!?空き家リスクを考える

(空き家率の推移 総務省:住宅・土地統計調査 画像出典:日本経済新聞)

固定資産税が6倍になる?!

上の図は冒頭で触れた、日本の空き家率の推移です。

ご覧の通り年々総数、空き家率も上昇の一途を辿っています。

こうした傾向を放置できない、ということで政府は「空き家対策特別措置法(空家等対策の推進に関する特別措置法)」を2015年に施行しました。

法律の主な目的は、手入れがされずに放置されている空き家を防災や衛生上の問題から守ること、周囲の景観の保全を図ること、移住者を呼び込むために活用を促進する、などといったものです。

各自治体はこの法律に基づいてその地区の空き家の状況を調査します。

調査の結果、「特定の状態が当てはまる空き家(特定空き家)」であると判断されてしまうと、その空き家が建っている土地にかかる固定資産税が、これまでの6倍になる可能性が出てきました。

空き家の持ち主全員が6倍の固定資産税を払うわけではない

上記の表は土地に対してかかる固定資産税額の早見表です。

実は一般的な住宅地には「住宅用地の特例」という優遇処置が設定されており、200㎡以下の住宅地であれば通常の固定資産税の税額から1/6に軽減されているのです。

特定空き家に指定されてしまうと、この1/6の軽減措置(一般住宅用地に関しては1/3)が無くなってしまうわけです。

固定資産税が6倍になる!、とちょっと煽った言い方をしてしまいましたが、正しくは軽減措置が無くなり、元の税率に戻る、といったほうが良いですね。

特定空き家とは?

では、特定空き家とはどういった物件を指すのでしょうか?

国土交通省のサイトでは「空き家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」として、以下にあげる4項目のうち1つでも当てはまってしまうと「特定空き家」に指定されるとしています。

倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

建物の老朽化や管理の不行き届きなどにより、倒壊したり周囲に危害をおよぼす恐れのある状態を指します。

具体的には地盤沈下などにより、建物に著しい傾きが見られたり、建物基礎に大きな亀裂やひび割れ(クラック)、変形又は破損が発生しているかどうか、そして建物構造上の主要部分である、柱、はり、筋かい等に問題がないかどうかで判断します。

著しく衛生上有害となるおそれのある状態

ゴミや汚物の放置により悪臭が発生している状況や、またそれらの起因により害虫・害獣などが発生、繁殖して衛生上有害となる恐れがある建物を指します。

ニュースなどで取り上げられるゴミ屋敷、ペットの多頭飼いなどにより不衛生な状態になってしまった物件がよくある例です。

適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態

外壁の落書きがあったりツタに覆われていたり、窓ガラスが割れたままで風雨に晒されている状態の建物を指します。

いわゆる廃屋で心霊スポットみたいな扱いを受けている物件がイメージしやすいでしょう。

不法侵入などの犯罪の温床になる一面もあることから危険な状態です。

その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

これまでと重複する部分がありますが、近隣住民の生活に不安などの悪影響を与えている建物を指します。

ここまで簡単にまとめてきましたが、詳しくは国土交通省のレポートに記載があるので、お時間のある方は読んでみてはいかがでしょうか?

保有不動産が特定空き家に指定されてしまったら?

さて、ここまで空き家を放置していると固定資産税が6倍になる可能性があること、優遇措置が解除されてしまう特定空き家の条件についてみてきました。

では、自分が保有する物件が特定空き家の指定を受けてしまったらどうすればよいのでしょうか?

結論を先に言うと、自治体の要請には速やかに応じるほうがいい、となります。

特定空き家の指定の流れとしてはまず自治体による立ち入り調査が行われます。

その際の助言・指導により空き家状態の改善が認められれば特定空き家の指定は解除されます。

しかし、改善が認められずに勧告を受けてしまうと、即刻住宅用地の優遇措置適用外になってしまいます。

つまり固定資産税が6倍に跳ね上がります。

また、仮に立ち入り調査を拒否したり、自治体の勧告を無視したりしてしまうと、罰金(20〜50万以下)を課せられる可能性があります。

特定空き家に指定されると、「 ●月●日までに改善するように 」との期限を言い渡されます。

その期限内に空き家の状況を改善できないと行政代執行として、強制的に空き家を解体撤去され、さらにその費用は物件所有者の負担とされます。費用が払えない場合は財産差し押さえなどの処置が取られます。

こうした事態にならないためにも特定空き家に指定されたら速やかに対応するのはもちろん、特定空き家に指定されないための努力を怠らないようにしましょう。

空き家との上手な付き合い方

ここまでで、空き家を放置するリスクについては十分理解できたのではないでしょうか?

この章では保有する空き家とうまく付き合っていく方法を考えていきたいと思います。

空き家を貸すor売却する

立地や建物の保存状態がよければ、貸し出したり、売却する、というのは十分選択肢に入ります。

賃貸に出す際は、毎年支払う固定資産税&都市計画税よりも賃料収入が十分多くなるかがポイントです。

駅近や都心部でなくとも、風光明媚な観光地に位置していたり、築100年を越えるような古民家であれば興味を持ってくれる方は一定数いるでしょう。

自治体が運営している空き家バンクなどは登録料は無料で物件を掲載できるので、気になる方は担当窓口に相談してみるとよいでしょう。

補助金や控除を利用する

自治体側も空き家問題はなんとかしたいとの思惑があるため、空き家を売却する際に控除を適用してくれたり、解体費用に対して補助金が出るケースがあります。

控除に関しては『 被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例 』というのを利用できます。

こちらは簡単にいうと空き家を売却した際の売却益が3000万以下だった場合は、譲渡所得税が発生しないというものです。

空き家の解体費用の補助金に関しては、建物の構造(木造なのか鉄骨なのか)や規模で差が出るので詳しくは物件所在地の自治体に問い合わせるとよいでしょう。

ただし、基本は全額補助ではなく一部補助になる、ということは頭の片隅に入れておきましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

人はいつか必ず死ぬ、という抗えない性質上、どんな建物にも空き家となる可能性はあります。

少子高齢化の流れもあり、これからますます空き家は増えていくことでしょう。

いざ自分が空き家を相続してしまった際に慌てないためにも、空き家に関する知識は最低限持っていた方がよさそうです。

今回は以上になります。

最後までお読みいただきありがとうございました。

■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■

オンラインセミナー随時開催中!

場所:東京都新宿区西新宿3-7-1 新宿パークタワーN30階

受講申し込み→こちらから
※お問い合わせ内容に『オンラインセミナー希望』とご明記ください。

追って担当者よりスケジュール調整の連絡をご案内致します。

■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■