連日のコロナショックの影響で日本においてもロックダウン（都市封鎖）の兆しが見えてきました。実体経済の悪化は避けられそうもありません。
さて、前々回の記事（https://tescapital.net/wp/media/2020/03/26/423/2020）でお話しさせて頂いたように、これから不動産売買の価格は徐々に下がっていくと私は見ています。
今月のフラット35の金利は1.30％（団信加入）と先月の水準より0.06％上昇しました。 3000万の不動産の例で言うと総支払額は約36万円の差が出る計算になります。
上の図は住宅ローン金利の推移です。
金利は徐々に上昇すると予測していますが、上図からわかるように金利水準自体は依然歴史的な低水準であり、今後の下落幅によっては買いのチャンスが到来するとみています。
しかし、ただ安くなったからと言ってすぐに飛びついてしまっては
『安物買いの銭失い』
となってしまいます。 今回は不動産購入が初めての方からベテランの方までに対して、
「これから買い時になるわけ」
「どれくらい下がったら買い時なのか」
「どこのエリア、どのような不動産を買うべきか」
といったテクニックをお話ししていきたいと思います。
目次
【これから不動産の買い時がやってくる！】
今回のコロナショックにより実体経済が悪化しています。
観光業や飲食業は特に影響が深刻であり、政府も対策に追われています。
こうした足元の景気の冷え込みは、不動産購入希望者のマインドが悪化する要因となります。
しばらくは賃貸のままにする、もうちょっと時間をかけて調べてみよう、と消費者は様子見に走ります。
また、不動産購入希望者だけでなく売却希望者（または保有者）のマインドも同様に悪化しています。実体経済の悪化により資金面で苦しくなった個人あるいは法人が『投げ売り』に走ることも考えられます。
特にインバウンドの落ち込みに伴い、民泊運営をしていたような物件は稼働率が大幅に下がり赤字に陥るケースが多いと思われるため、安く投げ売りされる可能性があります。
また、飲食店の撤退も増えると予想されるため、店舗物件なども安く買えるようになるかもしれません。 不動産投資の原則は『安く買い、高く売る』ことなので、不動産のバーゲンセールが始まる、といっても過言ではないと思います。
＜上がり過ぎだった不動産価格＞
上図は日本一高い土地、と言われる銀座・鳩居堂前の地価の推移です。
日本中の地価が値上がりし、『土地神話』が信じられていたバブル時代を上回る、過去最高値を記録しています。
過去の記事でも述べているようにバブル崩壊以降、日本の実体経済（GDP）はほとんど成長していません。
その間、成長した金融経済により発生したマネー（あぶく銭）が一部エリアの不動産投資に流入し、価格の押し上げ要因になりました。
実は高度経済成長期の終わり（昭和50年代）から21世紀にはいるまで東京都の人口にはほとんど変化はありません。『都心回帰』はここ20年のトレンドであり、この20年間で200万弱増加した計算になります。
このように「都心回帰」 「金融緩和」 「インバウンドの増加」 などに支えられて、東京の不動産売買価格は上昇していたのです。
＜不動産価格は下落基調、オフィス＆ホテルの価格に注意＞
不動産価格は全体として下落基調に突入する、と以前の記事では書きましたが、特に下落幅が大きいのはオフィスとホテルでしょう。
下の図はJ-REITにおける代表的な銘柄の2020/4/6時点の利回り、騰落率などを記したものです。上位10銘柄が軒並み大幅下落しているのがお分かりいただけるかと思います。
テレワークの普及、促進で従来のオフィス需要は減少すると見ています。 またインバウンドの減少で短期的にはホテルや旅館も打撃を受けるのは避けられそうもありません。
＜厳しくなっていた不動産融資＞
2018年初頭に世間を騒がせた 『かぼちゃの馬車』 事件はまだ記憶に新しいと思います。シェアハウスに対するスルガ銀行の不正問題が明るみに出て、それまで超優良企業と見られていた評判は地に落ちました。
また、昨年（2019年）にはフラット35を巡る不正融資の問題が何度かに渡りニュースになりました。その影響によるかどうかは定かではありませんが、この4月よりフラット35はルール変更を適用、これまでは返済負担比率に含まれなかった、不動産投資用マンションの返済額も辺比率に含まれるようになってしまいました。
＜大相続時代がやってくる＞
数年前のデータですが上の図は後期高齢者（75歳以上）の総数の予想をグラフにしたものです。2025年には団塊の世代（1947～49年生まれ）が全員75歳以上となり、日本の高齢化が一気に進みます。
これは同時に亡くなる人が大量に出てくる=相続が多数発生する、ことを意味します。 団塊の世代は主にニュータウンと言われる郊外にマイホームを構えた典型的な世代です。主に彼らが残すことになる戸建、マンションなどがこれから大量に市場に出回ることになります。
上の図は相続する予定の不動産の活用予定についてアンケートを取ったものです。1位の 「わからない」 を除くと、 「売却」 と 「自分が住む」 がトップです。
しかし、親が使っていた家に住む子どもはそんなにいないと予測されることから、実際には大部分が売却されるでしょう。
このように数年後には以前少し触れた生産緑地の2022年問題と合わせて2025年問題が控えており、特に郊外の不動産には大きな下落圧力要因となる可能性があります。
【不動産ジャンル別買い時大予測！】
ここまで見てきたように都心でも郊外でも不動産売買価格の下落はある程度避けられそうもありません。この章ではジャンル別、地域別に 「どんな不動産が」 「どれくらい下がったら買い時か」 というテクニックをデータをもとに解説していきたいと思います。
＜マンション編＞
上の図は首都圏における中古マンション価格の推移をグラフにしたものです。
少し古いデータを引用したのはリーマンショック（2008年）、東日本大震災（2011年）前後と比較するためです。
この図からリーマンショックによる下落率（2008年→2009年）をそれぞれ試算します。
東京都→マイナス9.5％
神奈川県→マイナス6.6％
千葉県→マイナス5.7％
埼玉県→マイナス4.3％
となります。
関西大学の宮本勝浩名誉教授の推計によると、今回のコロナショックによる経済損失は約63兆円に上るとみられ、2008年のリーマンショックの約1.5倍に達するとみられる。
これをそのまま上記下げ幅に当てはめると、
東京都→マイナス14.3％
神奈川県→マイナス9.9％
千葉県→マイナス8.6％
埼玉県→マイナス6.5％
となり、かなりのインパクトとなることがわかります。
これはかなり乱暴な試算かもしれませんが、概ね 『1割下落』 が買い時の目安となるでしょう。
上記グラフにある中古マンションの売主は主に個人であり、基本的には3か月程度を売却期間として想定しているようです。
それ以上に長期化するようだと大幅な値下げを行う可能性があるので、郊外などは3割ほど下落する物件も出てくるのでは、と予想します。
なお、立地がよい場所の中古マンションはリーマンショック、東日本大震災時もほとんど値下がりしなかった、という話もあります。
都心8区（千代田、中央、港、新宿、渋谷、文京、目黒、品川）に関しては大方の見方としては需要は底堅く、下落リスクが少ないものと見積もっています。気になる物件が上述のように1割下落しているのを見つけたらラッキーだと思って指値を入れるのもありでしょう。
（補足）新築マンションについて
先ほど中古マンションの動向について解説しましたが、では新築マンションはどうなるのでしょうか？
私個人の感想としては、今回のコロナショックは新築マンションの価格にはほとんど影響がないと見ています。理由は最近の新築マンションの販売期間が長期に渡ることです。
実際、東京23区内で最大規模の開発案件である 『晴海フラッグ』 （公式サイト→https://www.31sumai.com/mfr/X1604/#!）は昨年夏の第1期販売から当初引き渡し予定（2023年）まで実に4年のタイムラグがあります。
東京五輪の1年後ろ倒しとコロナショックで実際の入居予定が遅れるのはほぼ確実でしょう。
ただ、このように販売期間の長期化はデベロッパー（売主）にとっては、リスクヘッジにもなります。理由はいま現在が景気が最悪でも1年後、2年後には改善している可能性があるからです。
このように販売時期を小出しにすることで、消費者マインドが最悪な時期にまとめて販売してしまう、という最悪なケースを回避しているのです。
＜戸建編＞
まず上の図をご覧ください。
ここ20年の首都圏における中古戸建住宅と中古マンションの平均成約価格の推移をグラフ化したものです。
実は過去の成約価格においては、戸建＞＞＞マンションが圧倒的でした。
しかし、ここ数年は海外マネーの流入、都心回帰、アベノミクスなどのシナジー効果でマンションの価格は急上昇、ついにはマンション価格が戸建を上回る、という逆転現象を引き起こしました。
2008年のリーマンショック後に若干の下げ幅はあるものの、その後は一貫して上昇トレンドを続けるマンションに対して、戸建はリーマンショック後も低空飛行を続けている状態です。
ここに今回のコロナショックが加わり、その先に控える生産緑地問題や、大相続時代の到来で戸建価格はマンション以上に下落する可能性が大きいと考えます。
理由は主に戸建が立地しているのが都心部ではなく、郊外だからです。
生産緑地法の期限が切れるのが2022年、大相続時代の始まりとなるのが2025年。
22～25年頃が戸建のバーゲンセールの来る目安でしょうか。 なお、戸建に関してはマンションと違い購入にあたって注意する点も異なるので、また改めて別の機会に詳しく解説したいと思います。
＜収益不動産編＞
最後に1棟アパート、マンションなどの収益物件についてみていきたいと思います。
収益不動産はグロス（価格）も高めで、メンテナンスや収益計算も大変なので、中級者以上向けの不動産投資ですが、リターンもその分期待できます。
上の図は区分マンションと収益不動産の価格と利回りの推移をグラフ化したものです。
リーマンショック前後（2008～2009）の価格を文字で表してみると、、
区分マンション→マイナス19.1％
1棟アパート→マイナス7.3％
1棟マンション→マイナス2.2％
となります。
一見、区分マンションより安全なように見えますが、その後の下落幅をよくみてみると、1棟アパートは2008年→2012年にかけて5408万→4211万へと下落しています。
下落率に換算すると、なんとマイナス22.1％となります。
同様に1棟マンションは2008年→2012年にかけて16,388万→13,342万へと下落しています。
下落率に換算すると、なんとマイナス18.6％となります。
このように収益不動産は区分マンション、戸建てに比べると下落幅も大きく、下落期間も長期に渡る、と言えるでしょう。
「下がったからすぐ買う」 ではなく、下がり始めてから少し様子を見る、くらいの方法がちょうどいいかもしれませんね。現在の情勢からだと2022～23年頃に収益不動産のバーゲンセールが来るのでは？と予想します。
店舗ビルなどの商業不動産はさらに大きな下落が予想されます。2020/4/7に緊急事態宣言が発令され、翌日から効力を持ちます。実際、この宣言のタイミングに合わせて休業する飲食店が続出しているようです。
（参考：https://www.tokyo-np.co.jp/s/article/2020040701002985.html）
中には閉店を決断し、賃料の支払いができなくなる店舗も出てきます。
実際、緊急事態宣言に先立つ先月31日に国交省はテナントオーナーに対し、入居者の賃料支払いを猶予するよう要請しています。
（参考：http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000201.html）
退去リスクの上昇→利回りの低下→価格下落、へと繋がります。
都心部でも小規模な商業不動産であれば1億を切るお手頃な物件が今後増加するかもしれません。
物件の再生はオーナーのアイデアと行動次第。 ハードルは決して低くありませんが、チャレンジし甲斐は十分ありそうです。
【購入前の心構え】
さて、これまで物件種別ごとの過去の価格の動き、買い時予測を見てきました。 最後の章となるこちらではいざ物件を購入する、となったときに頭の片隅に入れておきたい心構え（マインド）とテクニックを不動産投資のプロとして述べさせてください。
＜短期的なトレンドではなく長期的なトレンドをみる＞
短期的なトレンドとしては今回のコロナショックやオリンピックの開催などです。
期間としては影響が出るのが数年以内のものでしょうか。
対して長期的なトレンドとは、人口減少、インバウンドの増加、空家の増加などです。
期間としては数十年単位で続いていたり、そのトレンドを反転させるのが困難なケースものを指します。
これは不動産売買に限った話ではありませんが、短期的なトレンドだけに惑わされて売買アクションを行ってしまうと、結果として損をしてしまう例があります。
・インバウンドの増加で高騰していた地方のリゾート物件を買ってしまった。
・立地はよかったが、コロナショックでテナントが抜け売却してしまった。
このように一時の感情で判断してしまう方法は往々にして失敗しがちです。 結局は、その物件が本当に価値があるかどうかを客観的数字をもって、自分で判断できるかどうか、が肝要です。価値がないものを買わない姿勢はいつの時も大切です。
＜1に立地、2に立地、3に立地＞
これは昔から言われていることですが、敢えて言わせてもらいます。
とにかく立地を最重要視してください。ポイントがいくつかあるので以下に箇条書きで述べさせていただきます。詳細はまた別の機会に書きたいと思います。
・駅徒歩10分以内※理想7分以内
・乗り換えが可能な駅が最寄りであること
・再開発計画がある
・ハザードマップに抵触しない
・NIMBY施設※の有無
・生活インフラの充実
・騒音、治安に問題がないか
なるべくなら、自分の足で現地を歩いてみる方法をおススメします。
そのほうが自分の物件に対して愛着も湧き、不動産オーナーとしての高い意識が持てると思います。
※Not In My Back-Yardの頭文字の略称。墓地、火葬場、原発、食肉加工場、ラブホテル、風俗店、パチンコなどを指します。一般にいう迷惑施設のこと。
＜自分を知る＞
この章の最後に不動産投資とは直接関係ないように見えますが、投資をする上で是非自己分析して頂きたい項目と私からのワンポイントアドバイスを掲載します。
- リスクを知っているかどうか
→不動産購入のリスクについては別記事で触れたいと思っていますので、そちらを是非ご覧ください。
- 決断力があるかどうか
→決められない人は信頼できるプロにセミナーや講習で相談してみましょう。投資家になるためには勇気をもって一歩踏み出すことが重要です。
- 隣の芝生が青く見えるかどうか
→表面的な価格、融資条件などに惑わされないように冷静になりましょう。
- 我慢強いかどうか
→まずは明確なご自身の投資スタイルを決めましょう。そうすれば日々の出来事に一喜一憂しないで本質を見抜く目が養われます。
- 面倒くさがりかどうか
→投資においてはお金だけでなく、時間にもレバレッジを効かせることができます。豊富な知識を持つ専門家があなたの目となり、耳となってくれることでしょう。 不動産投資家としてだけでなく、人生設計や趣味・趣向・性格を含めて、自分を知っておくこと、自分の目指すゴールから逆算して投資プランを立てていきましょう。
【まとめ】
いかがでしたでしょうか？
コロナショックに関わらず不動産売買価格は上昇→下落のターニングポイントにあったこと、下落幅・期間は立地や物件種別で異なること、ターゲット不動産によって買い時が異なることがお分かりいただけたかと思います。
今後、コロナショックで泣く泣く優良不動産を手放す、個人や法人は出てくることが予想されますが、そういった『掘り出しもの』は表向きにはまず出てこないでしょう。
弊社であればこれまでの仕入れネットワーク網により、上記のような案件もご紹介可能です。まずはご自身のライフプラン、ゴールを決めて頂き、それに合った提案をできればと思っています。
『ピンチはチャンス』
逆境の時こそ攻めていきましょう。不況の時は一般的にあらゆるモノ、サービスの価格（=ハードル）が下がります。新しいことにチャレンジするには最適な時期ともいえます。
今回は以上となります。 最後までお読みいただきありがとうございました。
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