「今はまだ持つべきか、それとも売るべきか」。投資用マンションの売却で迷う方は少なくありません。2026年2月の首都圏中古マンション成約価格は5,458万円で、前年同月比9.5％上昇しています。一方で、日本銀行は2026年3月時点で政策金利を0.75％程度に維持しており、住宅投資はこの先、緩やかな減少傾向が見込まれています。さらに、首都圏の新築分譲マンションは2025年の発売戸数が2万1,962戸と1973年以降で最少、平均価格は9,182万円と過去最高でした。つまり今は、売却価格はまだ高水準にある一方で、買い手の負担は少しずつ重くなり始めている局面です。だからこそ大切なのは、「相場が高いか」ではなく、あなたの物件を今売ると、最終的にいくら手元に残るのかを見極めることです。

1｜2026年の今、投資用マンションの売却を考える人が増えている理由

いま市場では、「まだ高く売れるかもしれない」という期待と、「この先は金利や維持コストが重くなるかもしれない」という不安が同時に存在しています。新築は高く、供給も少ないため、中古マンションには引き続き需要があります。ですが、今後も同じ勢いで買い手が動けるとは限りません。売却を先延ばしにしている間に、空室、修繕費、金利上昇で手取りが削られるケースは十分にあります。2026年は、誰でも強気に売れる年ではなく、条件の良い物件から先に売れていく年と考えた方が現実的です。

2｜こんな状態なら、売却を真剣に考えるべき5つのサイン

1. 家賃は入っているのに、手元にお金が残らない

表面上は家賃収入があっても、ローン返済、管理費、修繕積立金、固定資産税、原状回復費を差し引くと、ほとんど利益が残っていない。こうした状態なら、すでに「持っているだけで得をする物件」ではありません。
売上ではなく、毎月いくら残るかで判断するべきです。

2. 空室が出た、または次の退去が見えている

空室は、売却を考える大きなきっかけです。次の入居者募集にお金と時間をかけるのか、それともこのタイミングで売却して資産を組み替えるのか。ここを曖昧にすると、ずるずる持ち続けて収支が悪化します。
特に、実需でも売りやすい立地や間取りなら、空室渡しの方が有利になるケースもあります。

3. 修繕積立金の増額や大規模修繕の話が出ている

築年数だけで売るかどうかを決めるのは雑です。見るべきなのは、これから先に何の支出があるかです。修繕積立金の増額、給排水管や設備更新、大規模修繕、一時金の可能性。こうした負担が見えているなら、「まだ持てる」ではなく、この先いくら出ていくのかで判断した方が正しいです。

4. 所有期間5年超で、税率が大きく変わる

売却益が出るなら、税金の確認は後回しにしてはいけません。土地や建物の譲渡所得は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると長期譲渡、5年以下なら短期譲渡になります。長期は所得税15％・住民税5％、短期は所得税30％・住民税9％で、復興特別所得税を含めると実務上は長期20.315％、短期39.63％です。ここを1年読み違えるだけで、手取りは大きく変わります。

また、マイホーム売却で使われる3,000万円特別控除は、国税庁でも「居住用財産」が前提です。賃貸に出している投資用マンションでは、原則として同じ前提では考えられません。自宅向けの特例が使える前提で資金計画を立てるのは危険です。税務は個別事情で変わるため、売却前に必ず確認してください。

5. 立地や再開発など、今の市場評価を受けやすい条件がある

駅近、人気エリア、再開発、管理状態の良さ。こうした物件は、市場が落ち着く前の今の方が評価されやすい傾向があります。
「もっと上がるかもしれない」と待つより、今の評価を現金化するという考え方の方が合理的なことも少なくありません。

3｜高く売れやすい物件には、共通点があります

売却価格を決めるのは、築年数だけではありません。実際には、立地、駅距離、管理状態、修繕履歴、賃貸条件、そして売り方そのものが価格に影響します。
同じマンションでも、賃貸中のまま投資家へ売るのか、空室で実需層にも見せるのかで、価格もターゲットも変わります。
つまり、売却価格は「物件の条件」だけでなく、どう売るかでも変わるということです。

4｜売却前に必ずやっておくべき3つの準備

1. 査定は1社ではなく、3社以上に依頼する

1社だけの査定では、その価格が高いのか安いのか判断できません。比較すべきなのは査定額だけではなく、販売戦略、想定期間、どの買い手を狙うかまで含めた提案内容です。
高い査定額を出した会社が、良い会社とは限りません。

2. 「売却価格」ではなく「手取り額」を試算する

本当に見るべき数字は、いくらで売れるかではなく、売ったあとにいくら残るかです。
考え方はシンプルです。

手取り額 ＝ 想定売却額 − ローン残債 − 仲介手数料などの諸費用 − 税金

この手取り額を、今後3〜5年持ち続けた場合の家賃収入や維持費と比較して、初めて正しい判断ができます。

3. 書類を揃えて、買い手の不安を先回りして消す

管理規約、長期修繕計画、総会議事録、賃貸借契約書、レントロール、修繕履歴などが揃っている物件は、それだけで安心感があります。
逆に、情報が出せない物件は、価格交渉で不利になります。
売却前の準備で差がつくのは、こういう部分です。

5｜迷っている段階でも、先にやるべきことは1つです

投資用マンションの売却で失敗する方に共通しているのは、「売るか持つか」を感覚で決めてしまうことです。
まだ売ると決めていなくても構いません。ですが、今の査定額と、売った場合の手取り額は早めに把握しておくべきです。

相場が動いてから考えるのでは遅いです。
空室が出てから、修繕費が上がってから、税金の差に気づいてからでは、打てる手が減ります。
だからこそ、最初にやるべきことはひとつ。
「自分の物件はいま売るといくら残るのか」を数字で知ることです。

まとめ｜売り時は「なんとなく」ではなく、「数字」で決める

2026年の投資用マンション市場は、まだ売却のチャンスがある一方で、今後も同じ条件が続く保証はありません。
大事なのは、相場のニュースに振り回されることではなく、あなたの物件の収支、税金、修繕負担、ローン残債を踏まえて、今売るべきか、保有すべきかを数字で判断することです。

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