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事例4：なぜ現行賃料を3年間維持できたのか

この事例で現行賃料の3年間維持を実現できたのは、「35年家賃保証」という営業説明と、実際の契約内容とのズレが明確だったからです。主なポイントは以下の3点です。

営業説明と契約条項のズレが、明確な交渉論点になったため

購入時に「35年家賃保証」と説明されていたにもかかわらず、契約書には賃料改定条項や免責条項が入っていた場合、オーナーの理解と契約内容の間に大きなギャップが生じます。このギャップは、契約締結過程の問題として争点化しやすくなります。
説明過程の整合性が重視されるため

サブリース契約では、契約書の文言だけでなく、締結前にどのような説明がされていたかも重要です。特に、長期保証を強調して販売していた場合、その説明と実際の運用が食い違っていれば、事業者側は強い反論を受けやすくなります。
無期限の維持ではなく、「3年間維持」という現実的な着地点を設定したため

交渉では、要求が強すぎるとまとまりません。一方で、新築購入直後の賃料実績を守ることには双方に意味があります。そこで、永久保証ではなく、一定期間の現行賃料維持という現実的な着地点を作れたことが合意につながりました。

つまりこの事例は、説明と契約内容のズレを交渉材料にしつつ、実現可能な落としどころを設定したことで、3年間の賃料維持を勝ち取れたケースです。

「35年家賃保証」と聞くと、多くの方は長期間にわたって安定した賃料収入が続くと考えます。ですが、実際の契約書を見ると、賃料改定条項や免責条項が入っているケースは少なくありません。つまり、営業で受けた印象と契約の中身が一致していないことがあります。

問題なのは、契約書に何が書いてあるかだけではなく、購入時にどのような説明を受け、その説明を前提に判断したかです。営業段階では”保証”が強調され、実際には将来の賃料見直しが可能な内容になっているのであれば、そのズレ自体が見直しや交渉の出発点になります。

特に新築ワンルームでは、購入直後に賃料実績が崩れると、毎月の収支だけでなく、将来の売却時にも不利になりやすくなります。「保証と言われたから安心」と考えるのではなく、説明と契約内容にズレがないかを改めて確認することが重要です。