case-logic-3

事例3：なぜ約150万円有利に整理できたのか

この事例で約150万円有利に整理できたのは、問題を「物件が悪い」ではなく、「サブリース条件と出口設計が悪い」と見抜けたからです。主な理由は以下の3点です。

赤字の原因が空室ではなく、契約条件とコスト構造にあったため

サブリース手数料、管理費、修繕積立金、ローン返済が重なると、入居があっても赤字になることがあります。この場合、問題は稼働率ではなく、契約の組み方そのものにあります。原因を見誤らなかったことが出発点です。
サブリース付きのままだと売却条件が悪くなりやすいため

サブリース契約が付いたままの区分マンションは、買主が限定されやすく、収益の見え方も悪くなりやすいため、価格交渉で不利になることがあります。つまり、解除そのものが売却条件の改善につながる余地がありました。
解除・管理変更・売却を別々ではなく、一体で設計したため

解除だけを目標にすると、その後の運用や売却で詰まります。逆に、一般管理への切替や売却も含めて同時に設計すると、どのタイミングで何を進めるべきかが明確になり、結果として手残りが改善しやすくなります。

つまりこの事例は、赤字の本当の原因を契約条件にあると見抜き、解除後の出口まで一体で組み立てたことで、サブリース付きのまま整理するより有利な条件を作れたケースです。

ワンルーム投資で赤字が続くと、「物件選びに失敗した」「もう持ち続けるしかない」と思い込んでしまう方が多いですが、実際には物件そのものより、サブリース契約の条件が収支を悪化させているケースがあります。

家賃保証が付いていても、サブリース手数料、管理費、修繕積立金、ローン返済が重なると、入居があっても赤字になることは珍しくありません。この場合、空室が埋まれば解決するわけではなく、そもそもの契約条件が利益の出にくい構造になっていることが問題です。

さらに厄介なのは、サブリース契約が付いたままだと売却条件まで悪くなりやすいことです。つまり、赤字の原因を見誤ると、保有を続けても、売却しても不利になりやすいということです。だからこそ、物件の良し悪しだけで判断せず、まず契約条件そのものを見直す必要があります。