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ファンド案件情報

ファンド案件集Ⅷ

ファンド案件集Ⅷ

ヨーロッパの政府関連の不動産の投資案件

◆実績◆
アメリカ政府系ファンドで現在は3号ファンドで進展中、投資家から他のエリアでも、という要望があった案件。
2018年、2019年で直接案件でヨーロッパで行った。
◆最低出資額◆
キャピタルコール形式
25万ユーロ。3400万円弱。
50、75、100万ユーロ。
基本ユーロ。
米ドル、スイスフランでも投資OKだが、通貨リスクはヘッジしない。
※プラス3%の費用がかかる。

シード投資家になるメリット。
ファンド手数料が低い。
→分配金利回りが増える

◆投資先◆ 
EEAのエリア
→ヨーロッパ33ヵ国
ドイツ、ルクセンブルグ、オランダ、フランス、ベルギーなど
政府系建物が中心。
ドイツのボン(金融庁が入っている建物)100億 1万2000平方メートル
賃貸期間15年
ベルギー環境省の建物 135億円 1万6700平方
賃貸期間10年
ドイツのブレーメン
各エリアの郵便局や地方裁判所なども入ってくる。


概要

アメリカ政府ファンドが人気だったためヨーロッパでも立ち上げた。
EEAのエリア中心
優先順位としては東欧よりは西欧を中心。

ドイツは格付けはAAA、など、西欧の方が格付けが高い。
政府系の物件なので国が安定している国が中心となる。

西欧 ドイツ/フランス AAA
東欧 チェコAA- スロバキアA+
※世界の国債格付け参照
https://finance-gfp.com/?p=5538
アメリカはアメリカだけで不動産のマーケットが大きい。
西欧は、ドイツだけ、という投資対象となると、
投資案件がすくなるくなるので
複合国投資ファンドにしている。

売り手
→政府から購入するわけではなく、保険会社や一般オーナーから買い入れる予定

市場環境

政府系なので、テナントの契約期間が長い。
ドイツ15年、オランダ18年など。
更新比率は65%。
更新されない理由は、
・支部で使っているそれぞれの建物を一つの建物に集約するなどのケース
・建物が古すぎる場合
・政府の建物も環境に配慮する必要があるという声があるため、環境に優しくない建物だと変更せざる得ない。
・場所が良くない

出口

期間は無期限。
1年は必ず保有→シード投資家
2年は必ず保有→一般

解約代金については以下の2本立て
キャピタルコール、
家賃収入、
(所有物件の売却)

※信託財産留保額 
売却コストがかかるので、その分は出る人が支払いをしてくださいということ。

期待リターン

分配金5.5%
キャピタルを含めた場合6.5%を想定(税金控除後)

国債と比較した事例
消費者物価指数に変動する。(年2回変更)
インフレ率に応じて、家賃水準も変わります。
→インフレ負けしない
デフレであれば一定の加減あり。

その他

UBP 資金を集める役割を担った。
アメリカ政府系不動産ファンドを設定していた会社。
2.8億ユーロはシード投資家で集めて、最終的には
10億ユーロまで集める。現在は28%集めている。
上記の不動産を取得していく。
半分ぐらいは借入、半分は投資家から集める。
3ヶ月に一回の分配を想定。
累積コースも選択

橋本裕介

※なお、本記事は、テーマに関する内容を参考のために記載しており、
資産運用・投資・税制等について期待した効果が得られるかについては、
弊社では、何ら責任を負うものではなく、投資の推奨を目的とするものではありません。